중개대상물 확인·설명서 읽는 법 — 항목별 확인 포인트

개업공인중개사는 공인중개사법 25조에 따라 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계·법령상 제한 등을 확인하여 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 근거 자료(등기부등본·토지이용계획확인서 등)를 제시해야 합니다.

설명한 내용은 국토교통부령으로 정한 확인·설명서 서식에 적어 거래 당사자 모두에게 교부하고, 개업공인중개사와 당사자가 서명·날인하며, 중개사무소도 사본을 법정 기간 동안 보존합니다.

계약서 서명 뒤에 확인·설명서를 내미는 것은 순서가 뒤바뀐 것이므로, 계약서 서명 전에 설명을 듣고 칸을 대조하는 것이 기준입니다.

서식은 주거용 건축물·비주거용 건축물·토지 등 대상에 따라 다르며, 아파트와 주거용 오피스텔은 주거용 건축물 서식을 씁니다.

대상물건의 표시(소재지·면적·구조·용도·건축물대장상 위반 여부)는 등기부등본·건축물대장과 글자 단위로 대조하고, 권리관계 칸은 등기부의 소유권과 소유권 외 권리(근저당·전세권 등)가 빠짐없이 옮겨졌는지 봅니다.

토지이용계획·공법상 이용 제한 및 거래 규제, 입지 조건(도로·대중교통·주차장·교육시설), 관리에 관한 사항(관리 주체·관리비), 비선호시설 유무가 이어집니다.

거래예정금액과 개별공시지가·건물 공시가격, 취득 시 부담할 조세의 종류(취득세·지방교육세·농어촌특별세)의 개요가 적히는데, 세율 자체는 지방세법 기준이므로 숫자는 법령에서 확인합니다.

권리관계 칸에는 민간임대주택 등록 여부와 임대차의 계약갱신요구권 행사 여부도 표시되므로, 임차인이 있는 집을 살 때는 이 칸이 갱신 요구권이 남아 있는지를 알려 줍니다.

'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항' 칸에는 등기부에 없는 임차인·점유자, 유치권 주장, 미등기 증축 등 중개사가 매도인·임대인에게 확인한 내용이 들어가므로, 비어 있으면 왜 비었는지 질문합니다.

내부·외부 시설물 상태(수도·전기·가스·소방·난방·승강기·배수), 벽면·바닥면 및 도배 상태, 환경 조건(일조량·소음·진동)은 중개사가 매도인·임대인에게 자료를 요구해 적는 칸이라, 임장에서 본 것과 다르면 그 자리에서 고쳐 적게 합니다.

임대차 계약에서는 2023년 이후 서식에 선순위 보증금(확정일자 부여 현황·전입세대 확인), 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 소액임차인 최우선변제 범위 같은 전세사기 예방 항목이 반영되었으므로, 해당 칸의 기재와 근거 자료 제시 여부를 확인하고 상세 항목은 국토교통부 고시 서식에서 봅니다.

마지막 '중개보수 및 실비' 칸에는 보수 금액과 산출 내역이 적히므로 법정 상한 요율과 협의한 요율이 맞는지 대조합니다.

확인·설명서에 적힌 내용과 실제가 다르고 그로 인해 손해가 생기면 개업공인중개사의 확인·설명 의무 위반을 근거로 손해배상을 청구할 수 있고(공인중개사법 30조), 이를 위해 중개사무소는 공제나 보증보험에 가입하고 그 공제증서 사본을 교부합니다.

확인·설명서에 서명·날인하면 설명을 들었다는 사실이 기록되므로, 이해되지 않거나 비어 있는 칸은 서명·날인 전에 빈칸 채우기나 설명 요구로 정리합니다.

서명·날인이 끝난 확인·설명서 사본, 공제증서 사본, 설명 때 제시받은 등기부등본·건축물대장 사본은 계약서와 함께 보관합니다.