전입신고·확정일자 — 순서와 효력(대항력·우선변제권)

대항력은 주택의 인도(입주)와 전입신고(주민등록)를 모두 갖춘 날의 다음 날 0시부터 생기며, 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘입니다.

우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자까지 받았을 때 생기며, 경매·공매 배당에서 뒤에 설정된 권리보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 생기지 않고, 전입신고만 하고 확정일자가 없으면 배당 순위에서 보호받지 못합니다.

두 요건을 모두 갖춘 뒤에도 이사를 나가 주민등록을 옮기면 대항력이 사라지므로, 보증금을 돌려받을 때까지 점유와 주민등록을 유지하는 것이 기준입니다.

전입신고는 새 주소로 이사한 날부터 14일 이내에 주민센터를 방문하거나 정부24에서 온라인으로 합니다.

확정일자는 임대차계약서 원본을 가지고 주민센터·등기소에서 받거나 인터넷등기소에서 계약서를 올려 온라인으로 받을 수 있고, 전입 전이라도 계약서만 있으면 받을 수 있습니다.

주택 임대차 계약 신고(계약 체결일부터 30일 이내) 대상인 계약은 신고가 접수되면 확정일자가 자동 부여되므로 따로 받지 않아도 되는데, 신고 대상이 되는 지역·보증금 기준은 법령에서 확인합니다.

확정일자 부여 여부와 날짜는 계약서에 찍힌 확정일자 도장 또는 인터넷등기소의 발급 내역으로 확인할 수 있습니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기지만, 잔금일에 임대인이 설정한 근저당은 등기 접수 당일부터 효력이 있어 임차인보다 앞선 순위가 됩니다.

그래서 잔금 직전에 등기부등본을 다시 발급해 계약 당시와 달라진 것이 없는지 보고, 잔금 다음 날에도 한 번 더 확인하는 것이 기준입니다.

계약서에는 '잔금일 다음 날까지 등기부상 권리 변동이 없어야 하며, 변동이 있으면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다'는 취지의 특약을 적어 둡니다.

잔금을 치른 당일에 입주·전입신고·확정일자를 한꺼번에 끝내는 것이 순서의 핵심입니다.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에 신청할 수 있고, 등기가 완료되기 전에 주민등록을 옮기면 효력을 잃으므로 등기 완료를 확인한 뒤 전출하는 것이 기준입니다.

신청 절차와 필요 서류는 관할 지방법원 또는 대법원 전자소송 안내에서 확인합니다.