전세사기 유형과 예방 — 여섯 가지 수법과 막는 순서

깡통전세는 보증금과 선순위 채권(근저당 채권최고액 등)을 더한 금액이 집값(같은 평형 최근 실거래가 기준)과 같거나 넘는 집으로, 집이 경매로 넘어가면 배당에서 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.

매매가 자체를 부풀려 보증금을 집값에 맞추는 방식이 결합되기도 하므로, 집값의 기준은 호가나 분양가가 아니라 실거래가로 잡습니다.

신탁 등기된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사(수탁자)이므로, 원래 집주인(위탁자)과 수탁자 동의 없이 맺은 임대차는 수탁자에게 대항할 수 없고 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다.

등기부 갑구에 '신탁'이 보이면 등기소에서 신탁원부를 발급해 임대차에 수탁자 동의가 필요한지, 보증금을 누구 계좌로 보내야 하는지 확인합니다.

이중계약은 같은 집을 여러 임차인과 계약하거나, 집주인에게는 월세 계약이라고 알리고 임차인에게는 전세 보증금을 받아 가로채는 수법으로, 중개보조원이나 무등록자가 중개사 행세를 할 때 생기기 쉽습니다.

개업공인중개사의 등록 여부는 국가공간정보포털 등에서 제공하는 '중개사무소 등록 조회'나 관할 시·군·구청에서 확인하고, 사무소에 걸린 등록증·자격증·공제증서의 이름과 계약서에 서명하는 사람이 같은지 대조합니다.

계약 상대가 등기부상 소유자와 다른 사람(가족·관리인·대리인)이면, 소유자의 위임장과 본인 발급 인감증명서를 확인하고 소유자 본인과 통화나 영상으로 계약 의사를 확인합니다.

보증금은 위임장이 있더라도 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 기준이며, 다른 계좌를 요구하면 그 자체를 위험 신호로 봅니다.

'잔금 때 대출을 갚아 근저당을 말소한다'는 약속만 믿고 잔금을 치렀는데 말소 미이행으로 근저당이 남으면, 임차인은 그 근저당보다 후순위가 되어 경매 시 배당에서 밀립니다.

말소 조건은 말이 아니라 특약에 적고, 잔금은 말소 서류(상환 영수증·말소 접수증)를 확인하거나 법무사가 상환과 동시 처리하는 방식으로 치르는 것이 기준입니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기는데 근저당은 등기 접수 당일부터 효력이 있으므로, 잔금일 당일 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 임차인이 후순위가 되는 틈이 생깁니다.

이 틈은 '잔금일 다음 날까지 등기부상 권리 변동이 없어야 하며 변동 시 계약을 해제하고 보증금을 반환한다'는 특약과, 잔금 전후 등기부 재확인으로 막습니다.

계약 전에는 등기부등본을 직접 발급해 소유자·근저당·신탁·가압류를 보고(계약일과 잔금일 두 번), 계약 상대의 신분증을 등기부 소유자와 대조하며, 중개사 등록 조회와 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부(보증 기관·조건은 HUG·SGI 등 각 기관 기준)를 미리 확인합니다.

임대인의 국세·지방세 체납 여부는 계약 전 임대인 동의를 받아 세무서·지자체에서 열람하거나, 계약 뒤 임대차 기간 시작 전까지 열람할 수 있는 제도를 이용합니다.

계약서에는 근저당 말소 조건, 잔금일 등기 변동 시 해제·반환, 반환보증 가입 불가 시 해제·계약금 반환 특약을 구체적 문장으로 넣습니다.

잔금 당일에는 등기부를 다시 발급하고 잔금을 소유자 계좌로 보낸 뒤, 같은 날 입주·전입신고·확정일자를 끝내고 반환보증 신청 여부를 바로 결정합니다.