계약갱신청구권·전월세 상한제 — 요건, 거절 사유, 해지

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.

갱신 요구는 1회에 한하고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

통지 방식에 법정 형식은 없지만 문자·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 하고, 임대인의 답변도 함께 보관합니다.

기한이 지난 뒤의 요구는 갱신 요구권 행사가 아니라 새 계약의 제안일 뿐이므로, 만료일에서 거꾸로 세어 2개월 전 날짜를 달력에 표시해 두는 것이 기준입니다.

갱신 요구로 계약이 이어질 때 임대인이 올릴 수 있는 보증금·월세는 기존 금액의 5%가 상한이며, 시·도는 조례로 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있으므로 해당 지역 조례도 확인합니다.

상한은 갱신 요구권을 행사한 갱신에 적용되는 기준이고, 기간이 끝난 뒤 새로 체결하는 계약이나 새 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다.

전세를 월세로 바꾸면서 갱신하려면 임차인의 동의가 필요하고, 전환 금액은 법정 전월세 전환율 범위 안이어야 하는데 전환율 수치는 기준금리에 연동해 바뀌므로 계산기로 확인합니다.

5%를 넘는 증액은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없고, 초과해 지급한 금액은 법 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 경우, 임대인이 상당한 보상을 제공하고 임차인과 합의한 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

그 밖에 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 인한 주택 파손, 주택의 멸실, 계약 시 고지한 철거·재건축 계획 등이 법 제6조의3에 열거된 거절 사유입니다.

실거주를 이유로 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 집을 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액 산정 기준은 같은 조문에 있습니다.

거절 사유에 해당하는지 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)의 조정이나 법원 판단으로 가립니다.

임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 보는데, 이것이 묵시적 갱신입니다.

묵시적 갱신은 임차인이 갱신 요구권을 행사한 것으로 치지 않으므로, 묵시적으로 갱신된 뒤에도 요구권 1회는 그대로 남아 있습니다.

갱신 요구권으로 갱신된 계약과 묵시적으로 갱신된 계약 모두 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

임대인은 같은 방식으로 해지할 수 없으므로, 갱신 뒤 중도 해지 권리는 임차인에게만 있는 셈입니다.